【北海道で収益不動産を始めるのにおすすめ!】不動産投資(アパート経営)相談に対応してくれる不動産会社を厳選紹介!

購入時の頭金ってどのくらい必要?

不動産投資において収益不動産は必須となります。

北海道で利回りの良い物件を狙うことを考えると、例えば札幌市のような大きな街に収益不動産を持つ必要が出て来ます

利回りを上げるならば、大きな街での物件が必要になるのです。

ところで、不動産投資では都市部の物件が人気がありますが、都市部は飽和している部分も少なくなく、物件選びに困ります。

北海道の選択はある意味穴場ですが、意義深いのです。

 

不動産の取得の頭金とはどんなものか

ここで少し不動産の入手の際の頭金について考えてみましょう。

不動産は非常に高価な買い物のため、多くの場合はローンを組みます。

一番知られているのが住宅ローンとなりますが、収益不動産の場合は住宅ローンが利用出来ないため不動産投資ローンの利用をすることになります。

ところで、一般の不動産の場合、頭金はどれくらい必要になるかというと、一般には二割程度と言われます。

これは昔、銀行の融資がそれくらいが限度額だった名残とも言われますが、実際にはもっと必要なことがわかります。

と言うのも、不動産の取得には税金や仲介業者に支払う費用があるからです。

税金を考えるならば最初に挙げられるものに消費税があります。

不動産の場合は土地にはかからず、建物にのみ発生するのですが、税率を考えるならば非常に高額になります。

そして、不動産は消費税だけではありません。

不動産取得税なども発生するので、非常に高額になるのです。

これらの税金は優遇措置もあるため、北海道の状況を確認する必要もありますが、最初の検討段階においては多見積もっておくほうが賢明と言えるでしょう。

尚、収益不動産の購入にも、当然ながら不動産仲介業者に支払うお金もあります。

この費用は物件価格の3パーセントに6万円を足した額になります。

これらの条件から考えると、物件価格の一割くらいを別に持つのが無難です。

ですから、収益不動産の頭金には、おおよそ3割程度の費用が目安と言えます。

 

収益不動産を資産にする場合には

収益不動産と言っても、性格を考えるならば二つに分けることが出来ます。

一つ目が資産として残す場合で、二つ目が最初から売却を狙うことです。

ところで、収益不動産を資産化する場合には、可能な限りトータルの費用を小さくすることが重要です。

と言うのも、トータルの収益計算は入ってくる家賃から不動産投資ローンと税金を差し引いた金額が儲けになるためです。

そして、この部分のポイントとなるのが、銀行に利子をいくら払うのかが重要です。

結論から言うと、頭金が多い方が銀行から実質的に借り入れる金額が少なくなるため、支払う利子は少なくて済みます。

そして、銀行の不動産投資ローンの利子は複利計算となりますので、非常に大きな足枷となるのです。

もしかしたら、北海道は土地が安いから大丈夫と判断する人もいるかも知れませんが、収益不動産で利益を上げるためには人気のある土地に物件を持つ必要があるため、どうしても高価な不動産が必要になってしまうのです。

資産化するにして、物件に人気が無い場合は固定資産税などの出費が非常に大きくなってしまうので、収益不動産としての意味を成さなくなります。

さて、前の段落で、不動産投資ローンにも三割程度の頭金が必要と述べました。

これはあくまでもスタンダードのレベルです。

収入を上げるためにはさらに多くの資金を投入する方が良いでしょう。

借金が少ないと心理的にも余裕が出て来ます。

無理のない返済のためにも資金を用意しましょう。

 

最初から売却をにらんで買う場合には

不動産投資において物件を最初から売却を前提にする場合、頭金が多ければ良いとは限りません。

と言うのも、理想を言うならば少ない自己資本で家賃収入を集め、物件の価格が落ち込む前に売って、家賃と売却額のトータルで儲ける手法もあるからです。

また、不動産投資ローンの利用の場合、銀行の利子が経費として減価償却の形で認められるので、税金対策などの意味において利子を残しておくことが良いこともあるのです。

そしてこの場合、最高の状態が頭金ゼロでのローンとなります。

ただし、このローンは銀行との取引実績がものを言うことも多いので、なかなか難しいとも言えるでしょう。

さて、そこで問題になるのが、実際の頭金はどれくらいかと言うことです。

これは銀行の様子を見る必要がありますが、やはり二割程度を見ておくと良いでしょう。

もしかしたら、金融機関として更に要求してくるかもしれません。

ただ、物件の性格が収益不動産であることを説明すれば、銀行員も首を縦にふることでしょう。

たしかに自己資本は少ない方が理想的ではありますが、実際には銀行は融資の焦げ付きを警戒してきます。

そして、気持ちよく融資を受けるには、証拠金的な意味合いも含めるのが良いです。

さて、収益不動産を北海道に持つためにはどのくらいの頭金が必要かですが、概ね二割から三割が十分な金額しての目安と考えると良いでしょう。

銀行、そして収益性を考えるならば、それくらいが良いでしょう。