【北海道で収益不動産を始めるのにおすすめ!】不動産投資(アパート経営)相談に対応してくれる不動産会社を厳選紹介!

収益不動産を売却する際に必要な税金とは

収益不動産を運用してきたら最後に考えなければならないのが出口戦略です。

不要になった不動産を売却するときには売値による利益が出るのは確かですが、状況によっては多額の税金を納めなければならなくなります。

金額が大きくなってしまうリスクがある税金についてよく理解して戦略を立てましょう。

 

不動産を売るときにかかる税金とは

 

最初に押さえておきたいのが収益不動産を売却するときに発生する税金の種類です。

一般的には不動産会社に仲介を依頼して買い手を探すことになるため、購入時と同様に仲介手数料を支払うことになります。仲介手数料には消費税がかかるので、取引金額に比例した金額を余計に支払うことになるでしょう。

仲介手数料は一般的には取引金額の3%に6万円を加えたものなので、5.000万円で売れたときには156万円の仲介手数料が必要です。消費税は8%の場合には128.000円になり、試算してみるとかなり大きな金額になるとわかります。

一方、購入時には登記をするために登録免許税を納める必要がありましたが、売るときには買い手が手続きをするので費用はかかりません。

しかし、ローンを使っていてまだ抵当に入っている場合には抵当権抹消登記をする必要があります。司法書士に依頼するときにはその費用も含めて考えておくことが大切です。

また、契約書を交わすときに印紙税を納めることになり、取引金額が大きいほど税額が大きくなる仕組みになっています。これに加えて売却益があったときには譲渡所得税と住民税を納める義務が発生します。

譲渡所得税は場合によってはかなり高額になるので、出口戦略を考える上では試算しておくことが大切です。売却益があったかどうかを正しく、さらに適切な税率を選んで税額を出せるようになりましょう。

 

譲渡所得の計算の仕方を知っておこう

 

譲渡所得税は課税対象となる譲渡所得を計算し適切な税率をかけることで算出できます。

譲渡所得は売却によって得られた収入額から取得費と譲渡費用を引くことで求めることが可能です。重要なのは取得費と譲渡費用を正しく導き出すことだといえるでしょう。譲渡費用は収益不動産を売ったときにかかった諸費用なので、手続きをしているときに一通りの領収書を残しておけば最終的に計算することはそれほど難しくはありません。

仲介手数料や登記費用、印紙税に加え、もし建物を取り壊して売るのなら解体費用、土地を測量してから売るのなら測量費用も譲渡費用に含めることが可能です。まだ出口戦略を考えている時点でも見積もりを取ることはできるので、早めに一度は試算して譲渡費用がどのくらいになるかを確認しておくと良いでしょう。

出口戦略を考えるときに問題になることが多いのが取得費の方です。取得費は基本的には不動産を取得するときにかかった諸費用を示しますが、運用しているときにリフォームやリノベーションをしたならその費用も含められます。また、建物の損耗も考慮する仕組みになっているため、減価償却費については諸々の費用から差し引かなければなりません。

土地を購入したり、建物を建てたりするのにかかった費用や、仲介手数料などを加味して計算しましょう。その金額を示す書類が残っていないと正しく計算することができないので注意が必要です。

しかし、実際には書類が一切残っていなくて算出不可能となっていることもあります。その点も考慮して概算法を用いても良いことになっていて、取得費は譲渡収入の5%にすることが可能です。

値を計算したら実額で計算するよりも大きかったという場合にも概算法の結果を使うのが原則となっています。

 

正しい税率をかけて税額を算出しよう

 

譲渡収入から取得費と譲渡費用を引き去ったら、最後に税率をかければ課税額を算出することが可能です。この際に気をつける必要があるのが、所有期間によって税率に違いが生じることです。

不動産を売却したときに得られる譲渡所得は、所有期間が5年を超えているときには長期譲渡所得5年以下のときには短期譲渡所になります。長期譲渡所得の場合には税率が低く、所得税は15.315%、住民税は5%です。

それに対して短期譲渡所得の場合には税率が2倍ほどになっていて、所得税は30.63%、住民税は9%になっています。その差は19.315%なので、仮に譲渡所得が1000万円あったとすると、193万1500円も違いができてしまうのです。

出口戦略を考えるときには留意しておいた方が良い点で、もう少しで5年になるのなら売るのを少し待った方が良い場合もあります。不動産価格の低下リスクがあることも考慮しつつ、できるだけ高く売れるように工夫をしましょう。

 

投資に使ってきた収益不動産を売却するときには消費税、登録免許税、印紙税の他に譲渡所得税と住民税がかかることがあります。譲渡所得の計算と税率の選択を正しく行えれば試算することは簡単です。出口戦略を考えるときには不動産の所有期間が5年を超えるかどうかで税率が異なることを考慮して売るタイミングを見計らいましょう。




サイト内検索
記事一覧