【北海道で収益不動産を始めるのにおすすめ!】不動産投資(アパート経営)相談に対応してくれる不動産会社を厳選紹介!

収益還元法ってなに?

北海道で収益不動産を行える企業は多くあります。

そのため、北海道で収益不動産を行ってみたいと考えている方が多いことでしょう。

一方でいざとなると提示された価格の妥当性がわからずその一歩を踏み出せずにいる方も多いことでしょう。

そんな時不動産価格の決定方法を知っていれば提示され額の妥当性をご自身で見極めることができます。

本記事ではそんな不動産価格の評価方法の1つ「収益還元法」を紹介していきます。

不動産価格の評価方法「収益還元法」の特徴は?

不動産価格の評価方法の1つ「収益還元法」は、不動産の収益性に着目した評価方法です。

そのため、この評価方法ではその不動産が将来的に生み出すことが期待できる価値を現在の価値から割り引いて決定するのが基本です。

つまり、不動産の生み出すであろう利益が大きければ大きいほど価値は高くなり利益が小さければ価値は低くなるという関係にあります。

なお、一口に「収益還元法」といってもその計算方法の詳細は更に分かれており、大きく2種類があります。

代表的なものとしては「直接還元法」と「DCF法」の2種類です。

この2つの違いを理解していないと正しく収益不動産を行うことができないのでここはしっかりと押さえておく必要があります。

また、代表的な不動産価格の決定方法にはもう1つ「収益還元法」とは全く異なる「積算法」というものがあります。

ここを混同してしてしまうと大きな誤解を招くのでよく注意してこれら用語は押さえておくことが必要です。

「積算法」については、その名前から予想できる通り土地と建物を現在の価値でそれぞれ評価し合計し、これらを一体として市場性を鑑みることによって評価額を決定する方法になります。

そのため、一般的な不動産の価値と聞くとこちらをイメージする方の方が多いかもしれません。

一般的には不動産の所有者が価値を推定する場合には「積算法」が使われることが多い一方、不動産投資をする場合には「収益還元法」が使われることが多い傾向にあります。

収益還元法の具体的な計算方法とは?

そんな不動産投資をする場合に使われることが多い「収益還元法」の計算方法の2種類のうちの「直接還元法」の計算方法は、通常1年間とされる一期間の純利益を還元利回りで還元し不動産の価格を算出する方法のことです。

式で表すと不動産(収益)価格は、1年間あるいは一期間の純収益をただ単に還元利回りで割れば良い、ということになります。

なお、ここでいう純収益というのは収益から経費などをすべて差し引いた実質的な収益を意味します。

そしてこの純収益はこの計算上永久に続くと見なされているのでこの方法は別名「永久還元法」とも呼ばれています。

一方でもう1つの計算方法である「DCF法」は、将来的に得られる利益と売却時の予想価格を現在値で割り引きその合計額を不動産価格とする方法になります。

なお、DCFはディスカウントキャッシュフローの頭文字に由来します。

その詳細をひもとくと一定期間の純収益を割引率で現在値に割り引き、更に一定期間経過後に売却することを想定した割引率で現在の値に割り引いた価値を合計する、ということをしています。

なお、現在値を割り引くという部分がピンと来ない方も多いかもしれませんが、これは同じ金額であっても将来得られる同一額より現在得られる額の方が価値が高いとされることに由来します。

これは、将来得られるその額に対する保証は投資においてないことに由来します。

そのため、将来の収益を現在に置き換える場合割り引きが必要なのです。

北海道で収益不動産を行うにあたり重要なのは?

収益不動産を北海道で行いたいと考えている方にとってその物件が将来どれだけ価値を生み出すかは非常に重要な判断材料になります。

むしろこれができない限り収益不動産を行うべきではありません。

そのため、これら収益性の計算は正確にできるようになっておくことが重要です。

一方で「直接還元法」などの計算式を見てわかる通りその評価結果は「還元利回り」をいくらにするかで大きく左右されます。

基本的に不動産の場合この還元利回りは周辺地域の類似物件の取引事例や販売中の物件の利回りを参考にするか、不動産会社が公表しているエリアごとの利回りデータを参考にするのが一般的です。

ただし、どちらの方法を使う場合にも十分に正確な情報を得られないことが多い点には注意が必要です。

つまり、正確な評価を行うためには一定の経験や一般的に広くは公表されていない情報にアクセスできる人脈などが必要となる場合もある点には注意が必要です。

また、「DCF法」に関しては固定資産税の上昇や修繕費が発生するタイミングなどを考慮する必要があるため、どちらの方法をとっても簡単に正確な計算ができるものではありません。

しっかりと知識技術を習得し正確な計算のもと投資判断を行うことを目指しましょう。

ただ、難しく見えるこれら計算も慣れれば簡単です。

そしてその難しさを乗り越えれば大きな利益を得られる可能性があるのです。

ぜひ本記事を参考にその一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。