【北海道で収益不動産を始めるのにおすすめ!】不動産投資(アパート経営)相談に対応してくれる不動産会社を厳選紹介!

北海道で収益不動産を持つ前に知っておきたい不動産投資ローン

北海道ではインバウンド需要の高まりなどの影響で、不動産価格の上昇が見込めます。

投資用不動産物件などを保有して収益不動産を保有すれば、将来的にも安定した収益を見込めることでしょう。

しかし自己資金だけで不動産投資を始めるのは容易な道ではありません。

収益と費用も見越した綿密な資金計画のためには不動産投資ローンの利用を検討することになるでしょう。

不動産投資ローンとは一体どのようなものか

そもそも不動産投資ローンとは投資用マンションやアパート一棟を建設するための用途に借り入れることをいいます。

一般住宅向けの融資と異なるのは、使途目的が異なるため審査基準が違うこと、個人住宅への融資に比べると審査が厳しい、金利設定などにあります。

そもそも個人が住宅を購入するのは居住場所を確保するためで、あくまでその人個人の返済能力が審査の中心になります。

これに対して不動産の投資への融資では収益不動産から今後見込まれる収益がどの程度になるのか、つまり事業内容の妥当性が審査の主要課題になります。

北海道では人口稠密な場所や観光客の多い場所では収益不動産の利回りも良好な結果を期待できます。

これに対して北海道内でもこのような特徴に当てはまらない状況では審査に通過することが容易ではないことが推測できます。

個人の住宅への融資では職業的に安定した収入があれば、貸し倒れリスクは相対的に低くなるので、融資の際の低金利で借りることが出来ます。

そのため変動金利では0.3-0.4%とかなり低く抑えられています。

これに対して投資目的の不動産への融資では必ずしも継続的に安定した収益を見込めるとは限らないので金利は高く設定されているのが普通です。

その点が年2-5%ほどと、高い金利となって現れています。

したがって収益不動産を保有することを検討するにあたっては、単に物件所有者だけでなく一事業者として将来の収益をあげることを念頭に置く必要があるのです。

メリットとデメリットにはどのような内容があるか

不動産投資を開始する方の多くは、専用のローンを設定して金融機関からの融資金と自分がもっている頭金とあわせて購入資金を調達するスタイルをとっています。

この傾向は北海道でも同様に変わりません。

この点、一見金融機関から融資を受けるということは借金が増えることを意味するので、すべて自己資金で賄うほうが妥当ではないかとも考えられます。

借金は金利をつけて払わなければならないからです。

しかし実質的には頭金程度の現金を用意することで、その何倍もの価額の付く収益不動産を入手できるメリットがあります。

これをレバレッジ効果と言います。

つまり少額の自己資金で高い利回りの投資を実践することが可能になるわけです。

他方でデメリットもあるのも確かです。

融資を受ければ返済計画にのっとり、毎月一定額の金額を返済しなければなりません。

返済のための原資は家賃収入を見込んでいることが通常なので、空き室がでればダイレクトに返済計画に影響し、場合によっては本業からの収入で返済額を補填する必要に迫られる場合があります。

空き室期間が短く、すぐに解消されれば問題ないですが、長期間空き部屋のままでは手放すリスクも出てきます。

収益不動産を長期間保有する前提であっても、返済計画に破綻が生じたら第三者に売却することになり可能性も考えられます。

そのときに売買代金で完済できればまだしも、残債が残ってしまう可能性も想定されるのです。

最悪の場合、収益不動産をなくした上に借金だけが残る事態になりかねないのです。

メリットとデメリットを踏まえて北海道での不動産投資ローンを組む姿勢が必須といえます。

融資審査の通過するためのポイントは何か

自己資金で全てを賄うのは難しい以上、北海道で収益不動産で不動産投資をはじめるには、不動産投資ローンの審査を通過する必要があります。

先ほど御紹介したように、投資用不動産の資金を工面するために融資を受けるには、個人の住宅への融資に比べると審査が厳格なのは確かです。

しかしいくつかの条件を充たすことが出来れば、審査を通過しやすくなることも判明しています。

金融機関の融資にあたっては担保になるものが存在すると、やはり審査は緩やかになります。

めぼしい不動産を保有していなくても貯金が多いと、リスクが低くなるので評価があがる要因といえます。

不動産への投資は事業性が重視されると先ほど御紹介しましたが、そのこととの関連で物件の利回りが高いことは大きなプラス要因になります。

当然のことですが収益不動産が生み出す利益であれば、担保価値もその分高く評価されることになるのです。

ただしここで注意するべきなのは、光熱費や固定資産税などのコストを控除した実質利回りが評価の対象になることです。

また年収面や勤務先の属性も影響します。

この点は個人が自己所有の住宅に融資を受けるときと類似した点といえます。

目安としては個人の住宅での融資の上限は年収の7倍程度に対して、不動産投資ローンでは年収の5倍とされてます。

つまり年収に比例して融資額も変動するので年収もやはり重視されるのです。

そして金融機関としては安定した職業に従事しているほうが返済の延滞リスクを軽減できます。

そこで勤務先の規模や売上高などの属性も審査通過の際の評価の一部になっている訳です。