【北海道で収益不動産を始めるのにおすすめ!】不動産投資(アパート経営)相談に対応してくれる不動産会社を厳選紹介!

利回りの相場はどのくらい?

北海道で不動産投資を検討する際には、事前に利回りの相場を知っておくことが必要だといえるでしょう。

収益不動産を購入する際に安易に判断してしまうと、後になってから苦労することになるかもしれません。

北海道は本州やその他の地域とは立地条件が異なるため、不動産物件の収益性を判断する際の基準についても大きく異なるのです。

まずは具体的な計算方法などを確認してみましょう

まずは収益不動産の利回りと、その計算方法について確認してみましょう。

分かりやすく単純に説明すると、収益不動産の取得に要した費用とそこから得られる収益との比率のことになります。

具体的には取得に要した費用や収益に含めるものの範囲により、表面・実質・想定などの計算方法があります。

表面の計算方法は年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ったものであり、経営を判断する際の基本的な指標として活用されます。

実質の計算方法は年間の家賃収入から各種費用(管理費・修繕費・各種税金など)を控除した額を不動産の購入価格で割ったものであり、経営を判断する際の実質的な指標として活用されるのです。

想定の計算方法は空き室のリスクを考慮せず全室が満室になるという前提の指標であり、新築アパートなどで使われることが多いようです。

収益不動産を取り扱う不動産サイトには物件の利回りが表示されていることが多いのですが、新築の場合には想定で、また中古の場合には実質で表示されることがほとんどです。

最も数字が大きくなる指標が表示されることが一般的となっていますので、数字のみで単純に判断しないようにくれぐれも注意が必要だといえるでしょう。

ちなみに表面利回りは中古の場合には10%程度となっていますが、実質利回りは5%程度となることが多いようです。

築年数が多い物件の場合には修繕費などの負担が大きくなりますので、さらに低く見積もることが必要になります。

札幌の収益不動産にはどのような特徴があるでしょうか?

北海道の収益不動産は、札幌とその他の地域では大きくその特徴が異なります

札幌は北海道の中心となる大都市であり、北海道の道庁が置かれる政治・経済の中心都市となっています。

その人口はおよそ200万人程度であり、東京23区・横浜市・大阪市・名古屋市に次ぐ日本第5位の人口集中地域となっているのです。

実際に北海道全体の人口のおよそ36%が、札幌に集中していることになります。

札幌の特徴は人口が多く収益不動産の需要が多いのにも関わらず、高い利回りが期待できることがあげられます。

これは東京や大阪などと比較すると、土地価格が比較的割安であることが理由となっているようです。

さらに自然が豊かでありながら充実した生活環境が得られること、北海道新幹線の開通などにより今後もさらに経済的発展が期待できることなども、人気の理由となっています。

ただし近年では不動産投資がブームとなり収益性の高い札幌の物件が注目を集めたことにより、以前と比較すると利回りの相場が若干下がりつつあるようです。

以前の札幌では表面で15%以上のアパート物件が数多く見つかったのですが、現在は10%~12%程度が相場となっているようです。

さらに札幌の収益不動産の場合には、表面と実質では利回りが大きく異なることにも注意をしてください。

これは札幌は寒冷地であり冬季の管理費がかさむことや、北海道地域では賃貸物件の仲介を行う不動産業者への礼金が高いことなどが理由となっています。

その他地域の収益不動産にはどのような特徴があるでしょうか?

北海道の収益不動産は、札幌とその他の地域では特性や条件が大きく異なることに注意をしてください。

札幌は北海道を代表する大都市であり、人口が多く賃貸物件の需要も高いため不動産投資には最適だといえるでしょう。

一方で北海道のその他の地域は、人口が減少し賃貸物件の需要が減っていることが一般的です。

札幌以外の地域での収益不動産購入を検討するのであれば、旭川市や函館市などが候補地となります。

ただし旭川市は人口35万人程度、函館市は人口28万人程度ですから、札幌と比較するとその規模は圧倒的に小さなものとなります。

その他には釧路市・苫小牧市・帯広市・小樽市などがあげられますが、いずれも人口20万人に満たない地方都市となりますので、これらの都市を選ぶメリットは少ないといえるでしょう。

北海道のその他地域の収益不動産は、一見すると利回りが高く投資向きであるかのように感じられるかもしれません。

ただし実際には必ずしもそうとはいえないため、地元在住以外の人や土地勘のない人はくれぐれも注意が必要です。

北海道の物件は表面や想定の利回り数値で判断すると有利に思えるのですが、実際には各種費用がかかることや空き室のリスクが高いことが多くなります。

建物の保守管理を業者に任せると他の地域よりも高額な費用がかかりますし、さらに過疎化が進行する地域では入居者を確保することが難しくなるのです。

北海道の収益不動産に投資したいのであれば、まずは札幌の物件から始めることをおすすめします。