【北海道で収益不動産を始めるのにおすすめ!】不動産投資(アパート経営)相談に対応してくれる不動産会社を厳選紹介!

北海道で購入前に知っておくべき!収益不動産にかかる税金

北海道は訪日外国人増加などの影響で、観光地としての魅力が再認識されています。

賃料などの収益を見込んで収益不動産の購入を検討する方もいらっしゃいます。

しかし収益不動産を購入するときだけでなく、保有する期間中も第三者に売却するときも常に税金の問題に頭を悩ますことになります。

そこで北海道で収益不動産で不動産投資を行うときの税金についての基礎知識を確認しておきましょう。

 

不動産投資に際して問題になる税金について

収益不動産を購入して不動産投資を行うことを実践すると、各種の税金の支払いに直面することになります。

ご自宅を所有されている方ならお分かりいただけるでしょうが、不動産を持っているだけで税額を支払う必要があるわけです。

各場面に分けて必要なものを検討して参りましょう。

まず購入時には「不動産取得税」「登録免許税」がかかってきます。

不動産を取得することは財貨の移転を伴うのでその点に着目して税が課されます。

登録免許税は法務局に備えられている不動産登記簿に不動産に所有権移転登記にあなたの登記名義を載せる為に必要な税金です。

登記に名義が載ることで所有権を主張できる利益を得ることが出来るので税金が課されることになります。

もちろん不動産売買でも税金は課されますが、建物だけが課税の対象です。

土地は消費されることができないので非課税となっています。

また不動産を保有していると、毎年1月1日現在の所有者には固定資産税と都市計画税が課されます。

不動産は保有しているだけで税金というコストがかかってしまうのです。

収益不動産で投資を始めるときには実質利回りの大きさでリターンを考えることになりますが、固定資産税は代表的なコスト要因です。

また不動産を売却したときには「譲渡税」を支払う場合があります。

購入時よりも売却額が額面割れしてしまえば利益が発生しないので、譲渡税を支払う必要はありませんが、逆に譲渡益が発生した場合には、譲渡税を支払う必要があるわけです。

 

個人で不動産投資を行うときは減価償却費に留意する

北海道で不動産投資を行う場合、収益不動産について必要な税額を出来る限り抑えるための「節税」をいかに実践するべきかが問題になります。

不動産投資も事業の側面が濃厚である以上、仮に個人投資家の立場であるにしても個人事業家の視線で、節税も含めたコスト感覚を身につけることが必須です。

ところで個人で不動産投資を行う場合に気に留めるべきなのは、「不動産投資で赤字をだすこと」にあります。

しかし何故不動産投資で赤字を出すことが節税に繋がるのか、疑問を抱く方もいらっしゃるでしょう。

そこでサラリーマン(給与所得者)を例に検討してみましょう。

サラリーマンは毎月の給料の中から所得税が天引きされています。

サラリーマンの場合は本来自分で計算するべき税額を会社は代理して計算することで、国など公的主体に納付しているわけです。

しかし賃料などの収益不動産からの収入は給与取得とは別枠の収入になります。

その別枠の収入を計算して申告するのが確定申告です。

仮に不動産投資で黒字が出れば所得税を納付しなければなりません。

しかし逆に赤字が出てしまえば、会社の給料から天引きされている所得税の一部の還付を受けることが出来る可能性が高くなるわけです。

例えば不動産投資で100万円の赤字が出た場合で、給与取得が600万円だった場合、600万円-100万円の500万円の収入についての所得税を支払えば良いはずです。

確定申告で収入の実態にあった税額を支払えば済むはずなので、払いすぎた税金を還付で取り返すわけです。

 

不動産投資における税金対策について考える

北海道で収益不動産で賃料収入がある場合、会社にはその収入実態は認識することは出来ません。

そこで先ほど御紹介したように確定申告を行う必要があるわけです。

不動産投資で赤字が出れば給与所得と合算することで、税額を減らすことで還付金を得ることが出来る場合があります。

しかしここで注意するべきなのは節税額以上に赤字を出してしまえば、それは単に損失を積みかさねているだけになる点です。

これでは投資としては失敗していることになります。

ここで重要なのは「減価償却費」になります。

減価償却費とは購入費用などから使用可能な期間を想定して、その期間で割り年毎に費用として計上できるという仕組みのことです。

分かりやすい事例で説明すると2000万円で20年利用できる収益不動産を購入した場合、2000万円÷20年で毎年100万円を減価償却費として計上することができます。

実際にはキャッシュフローが流出しているわけではなく、不動産の資産価値が減少していることを税額計算に反映させているに過ぎません。

このような盗聴があるので、減価償却費を計上して実際のキャッシュフローは赤字でも帳簿上は赤字にすることが出来るわけです。

ただし節税は永久に続くわけではなく、減価償却であれば必ず終わるときがやってきます。

そのため不動産投資をする際に第一に考えるべきなのは、当然のことながら長期間にわたって安定した収益をあげることに尽きます。

節税対策はあくまでおまけのようなもので、長期的に収益を期待出来る物件を購入するのが何よりも重要になるのです。