【北海道で収益不動産を始めるのにおすすめ!】不動産投資(アパート経営)相談に対応してくれる不動産会社を厳選紹介!

利回りと計算方法に関してご紹介

資産運用と言うと株や為替などが注目されがちですが、近頃は収益不動産への運用も注目されています。

それは北海道の不動産も例外ではありません。

収益不動産で利益を上げるには、きちんと利益が出るような物件を選ぶ必要があります。

その際に重要になるのが利回りについての正しい知識です。

価値のある理想の物件を探し当てられるように、事前にきちんと勉強をしておきましょう。

北海道の収益不動産の購入を検討する上で知っておきたい計算方法

不動産の利回りとは収益物件に投資した額に対しての収益の割合になります。

これは銀行の預貯金や債権などの数字と同じものです。

例えば銀行の預貯金の場合であれば年間の利息を預貯金額で割ったものになります。

不動産の場合は家賃などの年間利益を収益物件に投資した額で割ったものです。

収益不動産で資産運用をする場合はこの数字が非常に重要で、計算方法やその見方を理解していなければ安定した効率の良い収入は望めませんのでしっかりと覚えておく必要があります。

投資した額に対しての収益の割合を表した数字にはまず「表面利回り」があります。

表面利回りとは不動産のホームページなどで紹介されている物件に記載されている数字がそれに該当します。

計算式は「不動産の総収入÷投資額」になります。

ここで言う不動産の総収入とは満室を想定した場合の年間の家賃収入を意味しています。

また、投資額とは不動産の購入金額の事です。

では計算方法を具体的に見て行きましょう。

例えば家賃が5万円、価格が1,200万円の物件では、年間の総収入が「5万円×12ヶ月=60万円」なので「(60万円÷1,200万円)×100=5.0%」となります。

家賃が10万円で価格が600万円の物件の場合は「10万円×12ヶ月=120万円」、「(120万円÷600万円)×100=20%」です。

これは収入と投資額だけで容易に算出できるので便利ですが、あくまでも概算で出した見込み利益に過ぎず、現実的な数字とは乖離しているので注意が必要です。

ランニングコストを考慮した計算方法

表面利回りが参考にならないと先述しましたがその理由は簡単で、この方法では年間の家賃収入と物件の購入費用のみしか考慮せずに数字を導き出しているからです。

収益不動産の費用には物件の購入費用だけではなく、「購入時の諸経費」と「購入後の運営経費」があります。

その内、購入後の運営経費の事を「ランニングコスト」と言い、税金や積立金、修繕費や不動産仲介手数料など様々な費用があります。

そしてこの経費の総額は物件の条件・状態・築年数などによって大きく変動するので、購入をする際は対象の物件にどの程度のランニングコストがかかるのかを把握しておかなければなりません。

ランニングコストは具体的に固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金、不動産仲介手数料、リース料金などがあります。

こうした費用を反映させた計算によって導き出されるのが「実質利回り」で、計算方法は以下のようになります。

(年間の家賃収入-年間の運営経費)÷(物件の購入価格+購入時の諸経費)×100

物件価格が諸経費込みで1200万円、家賃が8万円、月の運営経費が3万円とすると、表面利回りの計算式の場合は「(8万円×12ヶ月)÷1,200万円×100=8.0%」になりますが、実質利回りの場合は「((8万円-3万円)×12ヶ月)÷1,200万円×100=5.0%」とパーセンテージが大きく下がってしまいます。

しかしこの式により算出した数字の方がより現実的な値なので、こちらの数字で投資判断をするのが無難です。

良い物件の探し方を間違えると落とし穴に嵌る

利回りが良いと利益が多く、すぐに投資したお金が戻ってくるようなイメージを持っているかもしれません。

しかし、収益物件を見る際に注意したいのは、数字が良い物件が必ずしも良い物件では無いという事です。

判り易いように表面利回りを単純化した計算式で説明します。

計算式は見ての通り「家賃収入÷購入した物件価格」となりますが、家賃収入というものは大抵そのエリアごとに相場が決まっているので、似たようなタイプの物件であればそれ程差がつくことはありません。

そうなると数字を決定しているのは物件の価格になります。

物件の価格が安ければ数字は大きくなりますし、高ければ逆に小さくなるのです。

では価格が安い物件とはどのようなものでしょうか。

ここまで説明をするとピンと来るものがあるでしょう。

価格が安い物件とは大抵が「立地条件が悪い」、「築年数が相当経過している」ものです。

立地条件が悪ければ借り手はなかなか見つからないので、実際の収入は見込みの家賃収入よりも下がります。

また、築年数の多い物件は購入後に大規模な修理などが必要になるかもしれません。

つまり、数字が大きい物件には借り手不在により利益が望めないリスクと、予想外の修繕費による利益低下のリスクがあるのです。

物件探しをしている時は数字が良いものばかりを探してしまいがちです。

しかしその数字ばかりを追いかけていると、実際に購入した後に予想外のトラブルや出費に襲われる可能性があります。

そのような数字も大切ですが、物件の立地や状態なども十分に調べた上で購入する事をお勧めします。

北海道は広いので真剣に検討を続けていれば、信じられない位の好条件の物件が見つかるかもしれません。